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深圳学区房神话被打破开始跌了你还敢买吗?


发布日期:2021-07-24 04:44   来源:未知   阅读:

  中央史无前例的提到“防止以学区房等名义炒作房价”,可谓一记重锤要把学区房重点管制。

  第一是,中央重视,从来没有提到过学区房,今年重要会议明确提到了,我们看到很多城市都做出了一些措施,深圳现在对学区房的管控更是史无前例的严。

  第二是,名校学区房本身价格高,一旦下跌,就是跌1%,对于大多数人都是一笔巨款。今年国城花园一套房,媒体说降价600多万,想想都恐怖

  第三是,政策的变化,深圳十四五提基础教育叫“优质均衡发展”,大学区招生、集团化办学要持续推进,这样的话,人人都在名校学区,校校都是名校,那就等于没有名校,对于名校学区房价值的影响是很大的。

  在阿里法拍上,国城花园一套面积127.82平的房源以2206万成交,成交价与2月同一户型房源相比,一下降了662万。

  国城花园,是深圳“标杆性”学区房,在福田百花片区,位于深圳实验小学和深圳实验学校(中学)这样的深圳顶级双名校学区,仅有2栋楼,且是98年的老小区,但是一点不影响它成为深圳“最贵”的小区之一。

  答案是,确实深圳学区房跌了一些,但是还是个别现象。没有成交卖不动是普遍现象,如果真的想成交,业主确实需要割肉“降价”:

  ⭐福田百花另一个学区房长城一花园,一套105平3房报价1450万,性价比很高,因为2房都已经挂1420万了。但是就这么实惠了,中介强推了很多次,都没成交。

  ⭐华强北赛格群星广场一套77平的学区房,报价已经普遍到1200万,但是业主为了换房能早点卖掉,最后比指导价高了一点,750万左右卖掉了。

  ⭐罗湖金丽豪苑一套101平房源降价50万,从1000万降至900万元。这套房子3月就下调过房价,降了100万未成交,才再次降价。

  ⭐南山观海台1套房源业主前后降了120万,将总价从2000万下调至1880万。

  之所以会出现这样的情况,有一个最重要的原因,就是“二手房指导价”,现在深圳大部分银行都是按指导价审批房贷额度。

  打个比方,国城花园一套房源2000万,按指导价只能贷出来800万,那意味着你首付就要一次性掏1200万,原来是先掏600万,现在先掏的钱翻倍,不是努力一把就可以搞定的。

  这个政策实实在在影响非常大,深圳二手房周成交,因为715新政从最高峰的上万套跌到2000套左右,这个政策已经锤到1000套左右了,而且现在连1000套这个关卡都跌破了,成交还在跌,到一周800套左右了。

  深圳名校学区因为价格都比较高,受政策影响也是很大,不少门店基本没有成交,要成交就要降价,甚至比年前的价格还要低。

  今年狂降600多万的国城花园,其实今年1月也曾有条很火的消息,是成交了一套44平小户型,单价突破了32万/平,以1420万元成交。

  而百花最贵的南天二花园涨了44%,价格从1350万直接跳到近2000万。

  而前面说的业主一降再降的学区房金丽豪苑,因为在省一级重点翠北实验小学以及深圳中学初中部学区范围内,2020年第四季度,以同比66.58%的涨幅,居深圳楼盘涨幅榜首。

  带有石厦小学和石厦中学的学区的星座传奇,43平小户型,去年4月成交价465万,8月跳到520万,今年1月有客户出价660万,业主反口要690万。

  据乐有家统计的50个深圳关注度较高楼盘2020年四季度成交价格的同比涨幅,前十名涨幅均超40%。

  据安居客数据,截至3月,对口中关村第三小学的蜂鸟家园均价上涨至20万/平,涨幅约30%;对口中国人民大学附属小学的晨月园最低售价从去年的500万元,涨到了700万元,涨幅约40%。

  ⭐上海:去年底,上海张江某学区房小区,2019年的成交价为8万/平,2020年底成交价已经超过14万,一年的涨幅接近60%。

  杭州:浙江大学求是村的老教师楼,附近有浙大幼儿园、浙大附小、浙大附中。二手房均价超过8万/平,而杭州二手房均价为4-5万左右。

  在这样的大背景下,4月30日,中央政治局召开会议,对关于房地产的表述发生了重大变化:

  “坚持房住不炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。”

  房住不炒已经是基本基调,不用多谈;保障房和共产房也是老政策;只有第3句,可以说是开创了先河。这是中央级别的重大会议上,第一次点名学区房。

  而包括深圳、北京、上海、广州、重庆、合肥、宁波都先后出台了措施,对学区房进行了新的调控政策:

  回归一个最实际的问题,现在深圳学区房降价了,中央、地方都在严管学区房,那深圳学区房,还可以买吗?

  牛哥认为,最优质学区的学区房还可以买,但是其他所谓的“伪学区房”要慎重购买,尤其是现在比较高位接盘的情况下。

  1.目前深圳学区房确实在跌,但是,深圳优质学区房依然会是非常紧缺的资源,优质学校资源依然严重不足,而且很难改变。

  2.伪学区房指的是,挂了名校招牌的新学校,这批学区房没有经过时间的考证,很难说以后会不会考“崩”了。

  比如,去年南外大冲学校的中考成绩遭遇“滑铁卢” ,总平均分368分,普高率71%,,以430分的人数作为排名依据,从第16名跌至第30名,白小姐花猪中特百度,要知道对应的学区房华润城有些房源已经20万+了。

  再比如八卦岭,去年涨幅第一,而学校还没落地,不确定性太强,一不留神就恐怕高位接盘。

  买学区房我们一直说不要买的太晚,因为要拼积分,早买积分高。但是,现在的政策情况来看,也不建议买的太早,比如,你还单身,先买套学区房放着。

  为什么呢?因为这几年政策一直在变,虽然都是小改小动,但是教育均衡化是大趋势,一个较长的时间去看,难免会有大变动。

  比如罗湖某小学曾规定“住房面积50平以下限制入学”:面积大于50平的学位房,居住满一年即可入学;面积低于30平的,居住6年方能入学。

  目前来说,深圳一些片区推行的大学区制,并没有产生太大的影响,比如深高北,能上的依然只有金亨利、水榭56期等几个小区。

  而集团化的进程在加快。以福田为首,今年的目标是把40%的学校纳入集团化管理,明年55%,后年70%。宝安未来5年,一半的中小学也要集团化。

  集团化对真名校的影响未见得多大,但是对于早期被集团化的已经高价的伪名校来说,很可能有比较大的打击。

  这几年,民办教育被打压得很惨。公民同招,民办摇号,禁止点招和跨区招生,让民办学校的生源遭到毁灭性打击。

  但是看到民办教育率先被整治,也要居安思危想想公办学区房未来的路

  学区房到底是个击鼓传花的游戏,入学或教育政策一旦有变,手中的“花”可能就传不下去了。